Con la recente sentenza n. 27531/2025 della Corte di Cassazione (15 ottobre 2025) — disponibile in analisi presso diversi studi legali e tecnici — viene chiarito in modo significativo il tema della validità degli atti di trasferimento immobiliare in presenza di difformità catastali. Notaio Fabio Cosenza+2Studio Legale Saltelli+2
In particolare, la Corte ha affermato che la nullità dell’atto traslativo tra vivi (vendita, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati) in ragione della conformità catastale va qualificata come nullità formale/testuale, e dunque la mera presenza della dichiarazione o attestazione di conformità catastale — anche se in concreto errata o difforme — è sufficiente a far valere la validità dell’atto, salvo che la falsità sia evidente (“ictu oculi”) anche a un soggetto non tecnico. Carlo Pagliai ingegnere urbanista+1
Riassumendo:

• Se manca completamente la dichiarazione o attestazione di conformità catastale, l’atto è nullo. Studio Legale Saltelli+1
• Se invece la dichiarazione è presente, ma risultasse in concreto non veritiera, l’atto non è nullo per questa ragione, fermo restando l’obbligo di responsabilità del dichiarante. La Legge Per Tutti+1
• Resta ferma la distinzione tra conformità catastale (dati catastali e planimetrie depositate) e conformità urbanistico-edilizia. L’analisi della Corte riguarda il primo ambito (“catastale”) e non necessariamente ogni forma di difformità edilizia o urbanistica. Lavoripubblici

Qual è il caso concreto

Nel caso esaminato dalla Corte, si trattava di una compravendita immobiliare non ancora perfezionata: un promissario acquirente aveva chiesto l’esecuzione del contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c., sostenendo che fosse impedito il trasferimento in quanto la planimetria depositata non rispecchiava lo stato di fatto dell’appartamento, e che ciò impedisse la commerciabilità del bene. Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto la domanda; la Corte d’Appello invece l’aveva rigettata motivando che l’assenza di piena conformità catastale impediva la pronuncia costitutiva di trasferimento. In Cassazione la questione è stata portata a decidere se fosse necessaria una “verifica” del dato planimetrico da parte del notaio/giudice o se fosse sufficiente la dichiarazione/attestazione. Lavoripubblici+1

Quadro normativo di riferimento

• L’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 (così come modificato) stabilisce che negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) debba essere menzionata l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atto, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; alternativamente, tale requisito può essere soddisfatto da un’attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato. Carlo Pagliai ingegnere urbanista+1
• Il comma 1-ter della stessa disposizione consente la conferma dell’atto nullo, a condizione che la planimetria fosse già depositata al momento dell’atto originario e che l’atto di conferma rispetti la forma dell’originario. Architetti Campagna+1
• La natura della nullità è stata qualificata come “formale/testuale” ai sensi dell’art. 1418, terzo comma, c.c. (e non come nullità virtuale o strutturale). TECNICI & PROFESSIONE+1

Principali indicazioni operative

A fronte di quanto chiarito dalla Cassazione, è utile trarre alcune conclusioni operative e consigli rivolti a venditori, acquirenti, tecnici e notai:

Per il venditore

• Prima del rogito (o della firma del preliminare quando previsto) è altamente raccomandato verificare, con un professionista tecnico (geometra, architetto), la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risulta catastalmente (unità immobiliare, categoria, consistenza, planimetria depositata).
• In caso di difformità rispetto alla planimetria o ai dati catastali che implicano variazioni di categoria, classe o consistenza, considerare l’aggiornamento catastale (DOCFA) prima della vendita, o quantomeno informare l’acquirente e inserire idonee clausole di garanzia.
• Al momento del rogito, accertarsi che nell’atto sia inserita la dichiarazione (o l’attestazione) di conformità catastale richiesta dalla legge. La mancata menzione comporta la nullità dell’atto.
• Pur non essendo necessaria la veridicità assoluta della dichiarazione per la validità dell’atto, la presenza di difformità palese (es. riconoscibili anche da un profano) potrebbe comunque esporre a responsabilità civili, o addirittura penali se emergono profili di falso ideologico.

Per l’acquirente

• Richiedere al venditore, già in sede di preliminare o al più tardi prima del rogito, tutte le informazioni relative allo stato catastale dell’immobile: visura, planimetria, eventuali aggiornamenti, e verifica della dichiarazione di conformità.
• Inserire nel preliminare clausole che predispongano la regolarizzazione delle difformità catastali a carico del venditore, oppure apporre una riduzione del prezzo o garanzie in caso di irregolarità non sanate.
• Verificare che nel rogito sia riportata la dichiarazione di conformità catastale o l’attestazione del tecnico. In sua assenza, l’atto è nullo e l’acquirente potrà richiedere l’annullamento o la conferma, secondo le condizioni previste dalla legge.
• Qualora emergano difformità catastali non sanate, valutare tempestivamente l’eventualità di agire in responsabilità nei confronti del venditore o del tecnico che ha rilasciato l’attestazione/dichiarazione.

Per il notaio e per il tecnico

• Il notaio, nell’ambito del rogito, dovrà verificare che l’atto contenga gli elementi prescritti dall’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie, dichiarazione/attestazione di conformità.
• Tuttavia, la recente Cassazione chiarisce che non è necessario che il notaio effettui verifica tecnica sulla corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, salvo che la difformità sia palese (riconoscibile ad occhio nudo). Ciò non esonera dalla responsabilità tecnica del professionista che rilascia l’attestazione.
• Il tecnico abilitato che rilascia l’attestazione di conformità superficiale o difforme dovrà valutare con cura le risultanze catastali e lo stato reale dell’immobile, tenendo presente che eventuali errori possono comportare responsabilità per danni nei confronti di venditori/acquirenti.

Quali sono i limiti dell’orientamento

• La pronuncia riguarda la conformità catastale (dati catastali, planimetrie depositate), e non automaticamente ogni tipo di irregolarità urbanistico-edilizia (ad esempio assenza di titolo edilizio, abuso edilizio). Per queste ultime rimangono principi giurisprudenziali propri, talvolta più rigorosi.
• La normativa prevede che la planimetria fosse depositata al momento dell’atto originario per poter successivamente utilizzare la procedura di conferma (art. 29, comma 1-ter). In assenza, la conferma potrebbe non essere possibile. Architetti Campagna
• Pur essendo l’atto valido in presenza di dichiarazione/attestazione, resta sempre attiva la responsabilità civile/penale di chi dichiara falsamente o in modo doloso, e l’acquirente può agire per danni. Il valore commerciale e fiscale dell’immobile potrebbe essere influenzato dalla difformità.

Quale impatto sul mercato immobiliare?

La decisione della Corte di Cassazione appare rilevante sul piano pratico perché:

• Riduce il contenzioso sulla nullità degli atti per difformità catastali minori, aumentando la certezza dei trasferimenti immobiliari. Le parti possono stipulare con maggiore tranquillità, sapendo che la “piccola irregolarità” catastale non comporta automaticamente il blocco dell’atto.
• Sposta l’attenzione dalla forma sostanziale della conformità (lo stato di fatto vs la planimetria) alla presenza formale della dichiarazione/attestazione, e alla responsabilità in capo al dichiarante.
• Richiede comunque attenzione da parte di tutti gli operatori (venditori/acquirenti/tecnici/notaio) affinché la dichiarazione di conformità venga resa con coscienza e dopo verifica tecnico-catastale, al fine di evitare future contestazioni o richieste di risarcimento.

Link utili

• Sentenza Cassazione n. 27531/2025 (15 ottobre 2025) – link analisi: Studio Notaio Fabio Cosenza Notaio Fabio Cosenza+1
• Approfondimento tecnico: Studio Tecnico Pagliai – “Conformità catastale, rogito valido con difformità mentre è nullo con assenza attestazione” Carlo Pagliai ingegnere urbanista
• Comunicazione del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) – “Cassazione e compravendite: la conformità catastale garantisce la validità dell’atto” cng.it

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Conclusione

Per chi opera nel mercato immobiliare — venditori, acquirenti, notai, tecnici — la sentenza n. 27531/2025 della Corte di Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento. Il messaggio chiave è: non è la perfetta corrispondenza tra stato di fatto e planimetria a determinare automaticamente la nullità dell’atto, bensì l’assenza della dichiarazione o attestazione di conformità catastale. Dette dichiarazioni devono essere inserite nell’atto, e una volta inserite — anche se errate — l’atto resiste, salvo casi in cui la falsità sia palese.
Tuttavia, ciò non significa “libertà totale”: la responsabilità delle parti rimane, e la regolarizzazione delle irregolarità (quando rilevanti) continua a essere buona prassi nel rapporto contrattuale immobiliare.